万柳书院少爷火了，背后开发商是何来头？(6)

要知道，北京自2016年推出限竞房政策，房价基本限定在5万元/平左右，内城地段的房价也就才8万元/平上下，之后政府供应的土地又都有指导价，也不算便宜，所以最近几年，房地价差一直较窄。
而中赫的住宅项目基本都是顶级豪宅，想要盈利，必须留出足够的房地价差。合硕机构首席分析师郭毅告诉市界，这些年北京的房地价差，就连规模化的房企都做不到利润，更何况中赫这种以打造豪宅产品为主的开发商。
“豪宅对地段和配套要求极高，除了对地段有要求之外，可能每个项目都会配置较高规格的会所。”郭毅表示，这对中赫的成本控制是极大考验。“比如精装的集采，后期服务水平的保持，其实都没有给它留出合理打造产品的空间。”
而且，从北京市场看，这几年不是所有的地都具备打造顶级豪宅产品的基础。万柳书院项目位于北京市海淀区的北京传统学府区万柳核心区，也是该区域最后一块居住用地。
近年来，在供地结构仍偏向低端保障供应的趋势下，北京可用于豪宅开发的土地将非常少，豪宅新房市场供应短缺，卖一套少一套。在供应短缺的情况下，便出现了豪宅成交大幅下行的情况。
易居企业集团CEO丁祖昱透露，2022年，总价5000万元以上级别豪宅出现全面下行，其中一手顶豪全国共成交383套，同比下降40%。
或许是料到未来的市场不具备再拿顶级豪宅地块的可能性，只能基于现有的项目做持续服务，中赫集团转向了新赛道。
但目前，太子城小镇和新工体项目还在投入期，虽然北京工人体育场改造复建项目足球场主体工程建设任务完成，但“新工体”周边环境整治和商业设施建设还在收尾阶段，中赫集团还没有进入收获期。而且2017年起，他带领国安进入商业化时代，也没有获得足够的利润回报。
2020年，北京国安足球俱乐部的债务高达17亿元。在100%控股北京国安后，意味着中赫集团也担负起该俱乐部负债总额的36%。当时，中赫国安还与中国中信签署了本金5.2亿元的《委托贷款借款合同》。
而更早之前的2019年，为了支付国安俱乐部球员转会费用、球员工资等日常经营费用，中赫置地用于向国安足球俱乐部增资总计35.56亿元，其中15.56亿元由中赫置地自有资金出资，剩余20亿元由山东省国际信托的信托贷款提供。
中赫集团有限公司及其实际控制人周金辉夫妇为借款人的还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保。