运营为王的时代，园区特色主题化成为趋势(2)

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发展主题产业园面临“三座大山”
主题产业园往往便于形成产业集聚，孕育新的产业模式，推动经济发展。但是从开发商角度，尤其是民营开发商，招商、投资回报、运营这“三座大山”是不得不面对的现实。
首先，招商难。区别于“收到篮子里的都是菜”，专业化主题园区招商更加有针对性，质量要求更高。主题产业园在招商阶段，要对企业进行“选品”。开发商需要根据区域自身发展基础和产业资源禀赋，有针对性地制定园区产业方向，尽可能多的将符合产业定位的企业招纳进来，产生有效的产业集聚。与“照单全收”相比，“选品”必然限制更多，难度更大。
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其次，投资回报周期长。全销售型园区能将项目的投资回报周期控制在5年以内。如果还能勾到住宅或商业用地，回报周期还能更缩短。对于绝大多数的全销售型园区，后期运营的重点是基础物业服务。企业服务和产业服务并不在考虑范围内。但是，要做主题型园区就表示，运营方非常看重企业的持续性高质量发展，以此由此带来的持续性企业服务和产业服务需求。
因此，站在工业用地20年-50年的出让时间维度，运营方必须有一定的自持物业比例，给自己留下后期腾换经营不善企业的空间。自持运营是长期行为，投资回报周期必然比全销售型园区更长。
最后，主题产业园的持续性运营问题。项目周期拉长，入驻企业的稳定性就是核心问题。突破的关键在于园区能否体现除了基础物业服务和简单企业服务外的价值。要提供这种价值就必须带入产业运营思维，从企业痛点和产业痛点下手，提高企业粘性。
“三座大山”之下是否意味着园区转型没有希望？并非如此。有些企业已经在朝新的方向进行探索，而且取得了亮眼的成绩。
03
主题园区成功运营的他山之石
通过对全国代表性产业园区成功案例及开发企业的走访与分析研究，我们总结了关于主题型园区的关键破局之道。
表：代表性主题产业园区
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①企业创始人的行业背景基因是特色园区成功的基石。
中创集团的定位是中国新兴产业集群的服务商。中创集团当年在中山大学领导的推动下成立，最初是做新兴产业投资的，随着投资的企业增多，需要物理空间承载，于是发展为做主题产业园区的运营和服务。
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同时，中创集团有着浓厚的高校基因，创始人舒元是复旦大学经济学博士，在中山大学岭南学院做了20年院长，除舒元董事长之外，中创集团高管团队多数也来自中山大学。依托自身的产业基因和高校资源，中创集团形成了“产业集群 产业金融 创新生态”的园区开发运营新模式，目前，中创集团已经在粤港澳大湾区布局近20个项目，形成广东医谷、广东材料谷、中大创新谷三大主题产业园区品牌。其成功非常具有借鉴意义。