产业地产开发模式与产城融合创新：转型方向、盈利模式与政策导向(2)

丨产业地产涉及类型

丨传统一二三级开发
说到产业地产，不得不谈「土地」。
土地是社会经济发展最基本的生产要素，土地资源配置则是对社会经济发展进行调控的重要手段。当下，经济社会发展需求同日益紧缺的空间资源之间的矛盾对我国土地资源配置提出了新要求，土地资源合理配置的重要性与日俱增。
土地配置的基本逻辑：公共设施的等级和可达性决定土地价值。（产业地产仍然围绕该逻辑来提升自身价值）
1. 以土地为载体的投入与产出的平衡关系。
2. 从供给端探寻答案：土地和基础设施。
传统盈利模式基本都依赖大规模城镇化和投资，工业用地和商住用地分别承载政府财政长短两端——
国有平台：
新区生产生活总体平衡，居住用地补贴产业用地
民营企业：
大型产业新城：规划新城，整体拿地、居住先行
中等科技园区：概念引领，共享配套、土地变性
小型特色园区：标准厂房、分拆销售、税收返还
擦边球类园区：类独栋、类住宅、投资型
从土地和基础设施的角度来看，C端销售抹杀了产业土地的长期收益，地方政策逐步进化；地产和城建衍生产业地产投资商不断向二级开发的上下游渗透，向债务、基建、运营、资本分别渗透，结局不同。

丨利益相关者的固有矛盾
需要关注的是，政府功能决定了土地出让价格和出让方式，产业地产土地议价、定向出让的制度空间始终保留下来。出让价格低于成本价的状态被长期持续，政策也容纳了财政、土地、税收等隐形收益。因此，