产业地产开发模式与产城融合创新：转型方向、盈利模式与政策导向(6)

2022-10-26 来源:旧番剧

丨以人为核心的定量设计准则
新增岗位数量决定了新增就业数量，抚养比可推算出原住民的就业人口；新增就业人口的带眷系数决定未来转化常驻人口的数量；传统房地产计算模式仅考虑所有权人，城市产业规模是由产业人口和消费人口决定的，其共性是使用权人。
问题是，如今出现以下三种错配情况：一是人地错配，即缺乏新增就业岗位的地区设立大量居住空间；二是产地错配，即在缺乏生产性服务业的地区设置大量商务空间；三是人产错配，即在缺乏高端产业人口来源的地区设置大量高端产业空间。
我们来看看天津滨海新区。根据市级指标传导要求，结合新区城市建设与人口发展趋势，到2035年：
城乡建设用地763k㎡，其中城镇建设用地743k
㎡
；村庄建设用地20k
㎡
；
人口规模达480万人，人均城镇建设用地由209
㎡
降至160
㎡
以内；
经济总量规模（GDP）是现状的2.5倍以上，地均产出接近翻倍。

根据人口规划，未来15年（2020-2035）人口发展情况是，人口年均增长15万人，2001-2007年年均增长率为5%，2018年之后人口处于负增长。但现实是，根据第七次人口普查数据，天津市2010-2020年平均增长率为0.69%，广州市2010-2020年平均增长率为3.93%，
深圳市2010-2020年平均增长率为5.35%
。所以，目前
滨海新区的
土地供给数量过大，规划的人口增速必须达到全国最高水平（5%）并持续10-15年，这个目标难以实现。