消费品行业综合研究报告：以日本消费为鉴，掘金新高潜赛道(31)

（3）长租公寓：万亿市场规模，政策导向以支持为主
据 CIC 咨询推算，2020 年中国长租行业市场规模预计达 1.9 万亿元。未来几年中国长租行业的市场规模将保持持续 增长的势头，预计在 2022 年其市场规模或将达 2.5 万亿元，2024 年将达 3.1 万亿元。
整体上，国家政策的基调仍是支持发展。2015 年起，我国开始大力支持租房市场，2015 年 12 月，中央工作会议首 次提出“租购并举”，提出要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业通过加大租赁用地供给、 税收优惠、金融支持等方式培育市场。但 2019 年后，随着长租公寓爆雷、亏损事件频发，政府政策趋严，2020 年， 住建部加强了对行业准入企业的监管，建立了租赁机构登记制度，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。2021 年 3 月，“十四五规划”提出租购并举，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保 障性住房租赁；2021 年 4 月，国家发展改革委提出 300 万人口以下城市全面取消落户限制，城市落户政策要对租购 房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。
融资方面，2022 年 8 月，两单保障性租赁住房 REITs 落地。 长租房的运营主体可分为政府、个体出租人及市场化机构三大类；其中个体出租人提供了大多数的长租房源（仅统计 个体出租人与企业方提供的房源，不包括政府提供的公租房等）。据艾瑞咨询统计，截至 2018 年末，全国出租房合 计约 7500 万间，其中个体出租人提供的房源约 5000 万间，占比约 2/3；企业主体提供的房源约 2500 万间，占比约 1/3,其中头部规模型品牌公寓企业提供的房源约 14 万间，在企业主体提供的房源中占比约 6%，在全国出租房源中占 比约 2%。相比发达国家租赁市场中企业主体提供的房源占比达七成以上的量级，我国长租公寓机构的市占率仍有待 提高。
1）政府：为解决新就业者、进城务工人员等夹心层群体住房困难问题，政府面向该类人群提供了公租房（含廉租住 房）。公租房的所有权一般归属于政府或公共机构，常低于市场价出租。 公租房是保障性住房，限户型、限面积。 从目前全国各主要城市公布的公租房建设方案来看，公租房以单间配套和一、二居室为主，建筑面积通常控制在 80 平方米以内。