产业地产开发模式与产城融合创新：转型方向、盈利模式与政策导向(12)

丨广州模式：一二三级联动
而传统三段式开发过程中，一级开发形成政府端固定资产（基础设施），二级开发仍形成固定资产（大量住宅），导致运营端的现金流只占有少量一级固定资产，造成政府投资效率低下；传统三段式开发，恶性循环，造成社会资本选择政府，致使政府处于被动地位。
所以，
一二三级市场必须全面向社会资本开放、片区单元形成稳定现金流，产生的收入覆盖城市更新投入
。

丨存量土地替代增量土地、社会资本替代政府国有资本
※ 政府高投入模式：上海模式
政府主导、市场参与的整体更新一直都是上海城市更新的主要方式。近年来，上海聚焦重点功能片区展开整体更新实践，例如「一江一河」滨水地区更新、工业区整体转型与中心城风貌旧改等等。这类更新的实施路径较为清晰，一般由政府主导建立更新平台公司，开展前期土地收储工作，继而通过出让等方式进行整体性开发。
总体来看，上海探索的是
「政企合作、市区联手、以区为主」旧改新模式
。
2020年7月13日，
「上海市城市更新中心」
在上海地产集团揭牌成立。
城市更新中心将加快现状成片二级以下旧里的旧改攻坚，并助力旧住房改造、城中村改造及其它城市更新项目实施。
强化了平台作用
，帮助地产集团探索完善规划实施机制，
积极引进市场化、标杆性企业参与不同类型地块的功能开发，让专业人做
专业事，提升开发品质，确保功能落地
。将全面统筹优质资源，
从「一地一策」转向「综合平衡、动态平衡、长期平衡」
，推动旧区改造可持续。具体职能由地产集团全资子公司上海城市更新建设发展有限公司承担，实行专账管理、独立运作，强化内部管理和考核。