房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(3)

1.3、研究大和房屋公司的意义：单边下行市场的企业战略
1985 年-1990 年，日本房地产在货币宽松政策刺激下飞速发展，房屋销售以及房屋 单价提升迅速，催生大量房地产泡沫。1990 年日本主动刺破泡沫，此后近十多年时间中 日本房价及房屋销售快速下跌。日本房价指数由 1990 年底的 167.54 点下降至 2000 年 底的 125.49 点，复合年均增长率为-2.8%；日本建设综合统计成交额由 1990 年的 824430.25 亿日元下降至 2000 年的 663559.38 亿日元，复合年均增长率为-2.1%。行 业景气度长期持续下行。
进入 21 世纪，日本房市特点为新房市场销售缩量企稳，单价略有回升。2021 年年底日本房价指数为 116.68 点，2000 年-2021 年的复合年均增长率为-0.3%；2021 年日 本建设综合统计成交额为 519379.48 亿日元，2000 年-2021 年的复合年均增长率为 -1.2%。具体来看，2009 年-2021 年为日本房价恢复阶段，2011 年-2021 年为日本建设 综合统计成交额恢复阶段，行业景气度缓慢上行。然而无论是销售指标还是房价指标， 截至目前日本房市状况远远未及其泡沫经济前水平。 虽然日本房地产行业经历持续下行，且未能恢复新高，但大和房屋在日本市场低迷 情况下依然保持较好增长态势。 从财务指标对比来看：大和房屋销售净额从 2000 财年的 10162.4 亿日元增长至 2021 财年的 44395.4 亿日元，复合年均增长率为 7.3%。
大和房屋净利润从 2000 财年的 62.6 亿日元增长至 2021 财年的 2252.7 亿日元，复 合年均增长率为 18.6%；毛利率从 2000 财年的 21.9%下降至 2021 财年的 19.5%，整 体保持相对稳定；营业利润率从 2000 财年的 4.4%上升至 2021 财年的 8.6%，增长 4.2 个百分点；净利率从 2000 财年的 0.6%上升至 2021 财年的 5.1%，增长 4.5 个百分点。 2000 财年以来，在日本地产市场整体缩量平稳中，大和房屋在毛利率相对稳定情况 下，营业利润率和净利率均明显优于整体市场，且保持持续增长。
长期分红回报方面，大和房屋现金股利从 2000 财年的每股 17 日元增长至 2021 财 年的每股 126 日元。为保证现金股利稳定，大和房屋派息率在 2000-2009 财年期间发生 较大波动。2007-2008 财年派息率超过 100%的原因是次贷期间大和房屋利润锐减，但 仍然派发之前计划的股息数额。2009 财年后公司派息率基本稳定在 30%-40%区间。