房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(5)

基于公司发展趋势，我们认为可以把企业战略时期大致分为：1）2000-2003 财年： 建立稳健财务基础；2）2004-2021 财年：固本培元，重启增长，两个大阶段。在第二 个大阶段中，根据公司中期计划方案，又可划分为 i）2004-2010 财年（第一和第二次中期计划时段），巩固主业，探索新业务和 ii）2011 财年-至今（第三至第六次中期计划）， 多元业务加速发展期。 在 2000-2003 财年期间，大和房屋公司提出摒弃高负债模式，追求健康良性财务状 况以实现可持续发展。

2.1、重审资产价值，促进资产周转
公司认为有必要对此前行业衰退时期的财务问题进行集中出清，盘活存量，加速资 产周转。通过加速固定资产折旧、计提退休福利准备金的一次性摊销、计提存货减值损 失、计提投资证券减值损失等手段，公司一次性出清历史包袱。特别是在 2002 财年， 公司亏损的主要原因是计提财产非经常摊销损失等一次性费用共 2127.3 亿日元，占当 年营收的 18.0%。 公司固定资产中主要包括土地、建筑物、机械设备、家具装修等。2002-2003 财年 公司固定资产净值下降。除公司着手出售闲臵资产外，公司固定资产折旧率水平显著提 升，累计折旧率从之前 2000 财年的 35%左右上升至 2003 财年的 50%左右。
根据日本《土地重估法》，公司和部分子公司根据 2002 年 3 月底的房地产评估信息 进行一次性重估价，由此产生的土地重估差异代表土地价值的未实现折旧净额，并在扣 除所得税后作为股东权益的组成部分加以表示。2001-2003 财年期间，公司大量计提土 地估值差异，由 2001 财年的-599.1 亿日元下降至 2003 财年的-862.0 亿日元，复合年 均增长率为 20.0%。计提大量负值的土地估值差异，一定程度导致该阶段公司净资产减 少，但是使得未来资产负债表出清包袱，有利资产呈现出更真实价值。