房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(6)

在土地价格持续下降趋势下，公司从减轻土地持有风险和减少库存角度出发，进一 步提高土地资产周转率。公司制定政策，要求独户住宅建设土地的年库存周转率维持在 2X，公寓的年库存周转率维持在 1X。从数据来看，公司总资产周转率从 2000 财年的1.0X 上升至 2003 财年的 1.1X。 在此阶段，公司销售增长不明显，利润波动大，处于业绩停滞期。期间公司大幅度 将此前问题出清，大量计提资产减值，业绩下降利润率下跌，以短期阵痛为未来的增长 奠定基础。
2.2、降低有息负债规模，达成“零负债”
2000 财年，公司提出在 2004 财年偿还所有有息债务，并在无债务基础上建立公司 管理。2000-2003 财年公司融资性现金流处于负值，这体现公司持续降低有息负债规模 以降低杠杆率实现“零负债”的战略目标。公司资产有息负债率从 2001 财年的 4.8%下 降至 2003 财年的 0.1%，达成预计目标，并为以后追加投资做好铺垫。由于土地价值重 估等因素使得净资产大幅缩水，公司资产负债率在 2000-2003 财年有上升趋势，但整体 也控制在 60%以下水平。

2.3、降本增效
2000-2003 财年期间，除大量计提减值和摊销折旧外，公司提出在业务方面大幅降 低全国各地样板房数量、外包部分后台业务，制造方面降低原材料的单位成本、减少和 共享零部件的数量、缩短工期。 从数据来看，公司毛利率 2003 财年为 21.3%，较 2002 财年提升 0.4 个百分点，在 行业衰退背景下扭转跌势。公司 SG&A 占总收入的比重保持降低趋势，从 2000 财年的 17.5%下降至 2003 财年的 16.5%，降低 1.0 个百分点。
2.4、稳定住宅业务核心，适度发展商业等业务
2000-2003 财年期间，公司收入主要来源为住宅业务其次为商业业务。2000-2003 财年间，公司住宅业务总收入占比约 65%，商业业务总收入占比约 22%。 公司住宅业务主要包括独户住宅业务、租赁住宅业务、公寓业务，以上业务 2003 财年总收入占比分别为 33.7%、23.1%、8.3%。商业业务主要包括批发零售设施业务（在 郊区为零售商建设商业设施）和其他商业设施（主要是办公楼、工厂、护理和福利设施）， 以上业务 2003 财年总收入占比为 12.8%、9.2%。