房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(12)

由于前期公司对公寓业务仍有部分比例的投入，大和房屋工业出售公寓数从 2002 财年的 3669 套上升至 2006 财年的 4981 套，复合年均增长率为 7.9%，同期大和房屋 工业出售公寓销量中关东地区占比在 30%左右的范围波动。 由于日本公寓市场的衰退以及公司投资公寓业务占比的下降，大和房屋工业出售公 寓数从 2006 财年的 4981 套下降至 2021 财年的 2796 套，复合年均增长率为-3.8%。其 中，大和房屋工业出售公寓销量中关东地区占比从 2006 财年的 34.1%增长至 2021 财年 的 57.6%，增长了 23.5 个百分点，销售逐渐集中核心城市地区。
扩大公寓管理业务。2000 年后日本公寓存量现房市场不断扩大，公寓管理需求开始不断扩大。 为抢占公寓管理服务业务市场，公司通过收购方式扩大公寓建筑管理领域的活动。 2009 财年，公司收购 Cosmos Life，并将其重新命名为 Daiwa LifeNext。2011 财年， 公司收购公寓管理公司 Global Holding 有限公司和下属 Global Community。以上背景 下，Daiwa Service、Daiwa LifeNext、Global Community 共同组成公司重要的三家公 寓管理公司。公司汇集这三家公司积累的专业知识，进一步提高管理质量，加强其在公 寓管理领域的竞争力。 大和房屋公司管理公寓数从 2002 财年的 3.6 万套上升至 2021 财年的 37.8 万套， 复合年均增长率为 13.1%。
此外，重建、大规模修复工作和个别住宅单元的翻新工作也成为市场需求方向。针 对市场变化，公司在原有基本公寓管理服务范围（即礼宾服务、清洁、对建筑物和设施 进行定期维护检查）外，新增加建筑翻新和重大维修等工作。企业希望能够帮助维护和改善业主的财产资产价值。

提升信息化管理能力。公寓价值的影响因素不仅局限于位臵和价格，也源于它的维护管理和可销售性。公 司引入“D’ File”来记录公寓的基本功能和定期维护历史，以提高物业的质量管理和资产价 值。2004 财年，公寓部门与多方力量共同开发并引入“D’s Bridge”公寓资产支持系统， 它被纳入了由第三方组织进行的“D’ File”检查中。通过引入“D’s Bridge”，公寓业主已经 能够利用全面的资产规划，包括翻新和租赁代理服务。