房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(14)

公司在提升自身租赁住宅市占率的同时，积极拓展相关管理业务，租赁管理业务持 续贡献高额收入占比。公司租赁住宅业务收入从 2015 财年的 8801 亿日元上升至 2020 财年的 9827 亿日元，复合年均增长率为 2.2%，其中建造收入占比从 2015 财年的 52.0% 下降至2020财年的40.4%，降低11.6个百分点；租赁管理收入占比从2015财年的45.8% 上升至 2020 财年的 58.0%，上升 12.2 个百分点。公司租赁住宅出租率常年维持在高位并保持增长趋势，公司租赁住宅出租率从 2006 财年的 96.1%增长至 2020 财年的 98.2%，增长了 2.1 个百分点。

5、第三次-第六次中期计划（2011财年-至今）：增大投资，多元发展

自第三次中期计划开始，公司业务上基本摆脱此前衰退造成的财务影响，企业开始 加大业务投资力度。通过前两次中期计划对住宅业务的有序巩固，企业从第三次中期计 划开始有序加大多元化业务投资力度，商业业务等其他业务的重要地位逐日凸显。
5.1、商业设施业务
公司商业设施业务开展主要形式为承包模式（建筑工程、代建 运营）和自持模式。 基于以上业务方式产生建造、租赁管理和出售三种类型收入。 公司商业设施业务收入从 2015 财年 4955 亿日元上升至 2020 财年 8083 亿日元， 复合年均增长率为 10.3%，营业利润从 2015 财年 803 亿日元上升至 2020 财年 1228 亿 日元，复合年均增长率 8.9%。其中建造收入占比从 2015 财年 63.7%上升至 2020 财年 的 65.4%，提高 1.7 个百分点；租赁管理收入占比从 2015 财年 35.7%下降至 2020 财年 29.5%，降低6.2个百分点；通过Reits出售存量资产带来的收入占比从2015财年的0.6% 上升至 2020 财年 5.1%，提高 4.5 个百分点。
可供出租空间方面，公司承包业务模式下的商业建筑出租空间从 2009 财年的 391.7 万平方米上升至 2021 财年 663.2 万平方米，复合年均增长率为 4.5%；公司自有开发的 商业建筑出租空间从 2009 财年的 29.6 万平方米下降至 2021 财年的 33.2 万平方米，复 合年均增长率为-0.4%。 开店租户方面，公司承包业务模式下的商业设施的租户数从 2009 财年的 6269 个上 升至 2021 财年的 11816 个，复合年均增长率为 5.4%，2009-2021 财年承包业务模式下 建筑物的出租率基本保持在 98%以上；公司自有开发的商业设施的租户数从 2009 财年 的 680 个上升至 2021 财年的 691 个，复合年均增长率为 0.1%，2009-2021 财年自有 开发建筑物的出租率在 92%-98%区间波动。