房地产行业专题报告：如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值(9)

从收入结构来看，近二十年间公司在保持增长的同时，业务结构更加均衡，体现为 住宅业务收入占比下降，事业设施业务的收入占比提升。住宅业务方面，公司独户住宅 总收入占比从 2007 财年的 22.3%下降至 2021 财年的 14.1%，降低 8.2 个百分点；公寓 的总收入占比从 2007 财年的 9.2%下降至 2021 财年的 8.6%，降低 0.6 个百分点；租赁 住宅的总收入占比从 2007 财年的 25.0%下降至 2021 财年的 23.2%，降低 1.8 个百分点。 商业业务方面，公司事业设施的总收入占比从 2007 财年的 11.8%上升至 2021 财年的 25.7%，增长 13.9 个百分点；商业设施的总收入占比从 2007 财年的 18.2%下降至 2021 财年的 18.0%，降低 0.2 个百分点。
从营业利润率变化情况来看，公司事业设施业务与商业设施业务的营业利润率均实 现较快增长且位于高位水平。 商业设施的营业利润率从 2007 财年的 9.5%上升至 2021 财年的 14.4%，增长 4.9 个百分点；事业设施的营业利润率从 2007 财年的 8.9%上升至 2021 财年的 11.6%，增 长 2.7 个百分点。另外，公司独户住宅业务的盈利能力有所改善，公司独户住宅营业利 润率从 2007 财年的 1.8%上升至 2021 财年的 4.7%，增长 2.9 个百分点。

4、第一/二次中期计划（2004-2010财年）：巩固住宅主业

虽然自 2004 财年后公司开始正式提出多元化业务管理，但是在第一次与第二次中 期计划中公司仍保留一定比例住宅投资额。公司在全面发展多元化前期仍然巩固住宅主 业。新业务延展方向也主要从住宅业务出发，发展具有利润空间与市场空间的租赁住宅 业务，改善性独户住宅业务与公寓业务。企业通过提升产品质量以创造产品溢价。
在前两次中期计划中，公司在住宅业务保留一定比例的资本性支出，前两次中期计 划中住宅业务的资本性支出占比分别为 10.2%、31.0%。在第三次至第六次中期计划中 公司逐渐提高商业业务的资本性支出占比，公司商业业务的资本性支出占比从第二次中期计划的 51.9%增长至第六次中期计划的 78.9%，增长 27.0 个百分点。 公司住宅业务主要包括：独户住宅、公寓、存量现房（房屋翻新 房屋中介业务） 和租赁住宅（类似中国长租公寓业务）。